2025年最败家的投资，出现了！
不是大A不是炒娃，而是法拍——
前两天，深圳罗湖一栋原本已经成交的6层老楼，在阿里拍卖平台上回炉，随即刮起惊涛骇浪！
这意味着，上一任法拍买家已经悔拍。按照法拍规则，参拍时缴纳的475万元将被没收！
明知道法拍的风险，为何买家还要玩火？
把时间轴往回调，看看当时法拍发生了什么。
5月14日，深圳罗湖红岭中路一栋6层老楼，在阿里拍卖平台上从2378万元起拍，保证金475万元。
经过34名竞买人的450轮竞价，最终被千代文化以1.14亿元的天价成交，溢价率高达380%！
要说起来，这栋物业、卖这个价格也是很离奇。
疑点如下——
1️⃣产权缩水
资料显示，物业总共6层，总建面约3333㎡，土地使用年限为1983年4月8日～2033年4月7日。
也就是说，该项目的土地使用年限仅剩不到8年。
按1.14亿元成交价计算，每月使用成本高达118万元，相当于356元/平/月！而今年一季度，深圳福田甲级写字楼的平均租金，也才179.4元/㎡/月！
一栋老破小办公楼，比深圳CBD写字楼还值钱呢？
2️⃣债务黑洞
根据评估报告，截至2025年3月17日，据物业欠缴物业管理费119780.69元，水电费欠费情况不详。
另据不动产登记信息查询结果告知单，标的权利人为深圳市建设（集团）有限公司，标的抵押权人为中国光大银行股份有限公司深圳分行，被担保主债权数额高达11.5亿元！
新的业主一旦完成过户，极有可能面临光大银行追债，甚至需自行填补债务窟窿。
除此以外，该物业还涉及恒大集团。
在深圳市建设（集团）有限公司的股权结构中，深投控占29%，其余71%股权归属恒大。
据悉，恒大在2011年收购股权时曾表示，要将建设集团大院纳入旧改版图，建造约600米摩天大楼。
而今天聊到的这栋楼，正位于建设集团大院内。
来到2019年，恒大将该集团旗下包括这栋老楼在内的物业抵押给光大银行，这才有了后面的法拍。
按理来说，面对这复杂的债权关系，普通买家、普通企业都应该是避而远之。
怪就怪在，竞得人千代文化是迎难而上。
3️⃣竞得人是外行
竞得人千代文化，是一家成立于2021年8月的短视频公司，注册地位于河北邢台市清河县，实控人为快手头部情感主播“清河李哥”，粉丝近7000万，旗下拥有网红孵化基地，主营直播带货。
参考 BOSS 直聘网站显示信息，千代文化自称在深圳龙岗5A级写字楼拥有4层、近6000平方米办公面积，年营业额15亿元，员工近百人。
就现有信息看，千代文化的业务与房地产、跟法拍都是毫无交集的。
4️⃣疑似资本做局
竞拍过程中，曾多次出现一次性加价500～2100万的操作！因此有网友质疑，34名竞买人中是否存在伪装的散户，通过加价竞拍诱导其他买家追高。
5️⃣资金要求苛刻
按照正常流程，法拍结束后7天内，竞得人需要支付除了保证金外所有尾款，即1.1亿元左右！
试问有多少企业，能在7天内掏出过亿资金？
不知道最后没有付款的千代文化，是不了解这个法拍规则，高估了自己的现金流水？
亦或是不在意，可能会被扣下的475万保证金？
事实上，千代文化除了亏掉保证金，后面还有一个大窟窿要补——根据法拍规则，若悔拍后成交价低于前一次，竞得人或需要承担差价赔偿。
打个比方，如果物业重拍后以3397万评估价成交，千代文化或许还得自己补上8100万！
单凭以上信息，你根本找不到一个合理理由，去解释这场闹剧一般的法拍。
幸好，还有热心群众提供了一条线索：
旧改。
综合网络资料显示，该物业所在的建设集团大院一直都有与旧改相关的动作，甚至公布过规划方案。
罗湖区建设集团大院城市更新项目效果图
加上物业地处老城区罗湖的核心，距离地铁9号线园岭站仅约200米，与深圳市政府相距约4KM。
周边20多年楼龄的房子，二手价格也要4-6万/平。
如果，我说的是如果这里重启旧改，那么物业价值以及赔付金额确实非常可观。
以1亿元拿下，可能还有钱赚。
有理由相信，千代文化当初真正想买的是土地，而不是这栋老破小，豪赌一场也是为了旧改。
除此以外，还有其他可能性——
譬如当时拍下以后，公司资金情况突然有变，确实无法如期支付余下款项。
或是打听到物业债务纠纷、区域旧改的内幕，在衡量过投入与回报后，决定毁约“挞定”。
不管出于哪种原因，这个案例都再一次说明：
法拍，真的水太深了。
注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。
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